Amendement (sans numéro) — APRÈS L'ARTICLE 7, insérer l'article suivant:

I. – Le 1° du I de l’article 31 du code général des impôts est ainsi modifié :

1° Après le douzième alinéa du i, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :

« Lorsque la société mentionnée au dixième alinéa du présent i est une société civile de placement immobilier mentionnée à l’article L. 214‑114 du code monétaire et financier, l’amortissement est déterminé au niveau de la société, immeuble par immeuble, pour les seuls immeubles qui remplissent les conditions prévues au présent i. La quote-part d’amortissement ainsi déterminée est répartie entre les associés à proportion des droits qu’ils détiennent dans la société, sans qu’il y ait lieu d’établir un lien entre les sommes versées par chaque associé lors de la souscription de ses parts et les immeubles détenus ou acquis par la société.

« Pour l’application du présent i aux sociétés civiles de placement immobilier mentionnées au même article L. 214‑114, le bénéfice de cette quote-part d’amortissement est subordonné à l’engagement de l’associé de conserver les parts ouvrant droit à la déduction pendant une durée de neuf ans à compter de leur souscription. Cet engagement est apprécié individuellement au niveau de chaque associé. En cas de rupture de cet engagement, la remise en cause de l’avantage fiscal est limitée au seul associé concerné.

« Par dérogation au dixième alinéa du présent i, la circonstance qu’un logement détenu par une société civile de placement immobilier mentionnée au même article L. 214‑114 soit loué à un associé ou à un membre de son foyer fiscal, à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus d’un associé, n’a pas pour effet de remettre en cause le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement lorsque l’attribution du logement intervient dans le cadre d’une gestion indépendante et discrétionnaire exercée par la société de gestion. » ;

2° Après le onzième alinéa du j, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :

« Lorsque la société mentionnée au douzième alinéa du présent j est une société civile de placement immobilier mentionnée à l’article L. 214‑114 du code monétaire et financier, l’amortissement est déterminé au niveau de la société, immeuble par immeuble, pour les seuls immeubles qui remplissent les conditions prévues au présent j. La quote-part d’amortissement ainsi déterminée est répartie entre les associés à proportion des droits qu’ils détiennent dans la société, sans qu’il y ait lieu d’établir un lien entre les sommes versées par chaque associé lors de la souscription de ses parts et les immeubles détenus ou acquis par la société.

« Pour l’application du présent j aux sociétés civiles de placement immobilier mentionnées au même article L. 214‑114, le bénéfice de cette quote-part d’amortissement est subordonné à l’engagement de l’associé de conserver les parts ouvrant droit à la déduction pendant une durée de neuf ans à compter de leur souscription. Cet engagement est apprécié individuellement au niveau de chaque associé. En cas de rupture de cet engagement, la remise en cause de l’avantage fiscal est limitée au seul associé concerné.

« Par dérogation au douzième alinéa du présent j, la circonstance qu’un logement détenu par une société civile de placement immobilier mentionnée au même article L. 214‑114 soit loué à un associé ou à un membre de son foyer fiscal, à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus d’un associé, n’a pas pour effet de remettre en cause le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement lorsque l’attribution du logement intervient dans le cadre d’une gestion indépendante et discrétionnaire exercée par la société de gestion. »

II. – La perte de recettes pour l’État résultant du I est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Le présent amendement vise à sécuriser l’application aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) des dispositifs d’amortissement en faveur de l’investissement locatif prévus aux i et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts.

Les SCPI constituent un outil de mobilisation de l’épargne de long terme au service du financement du logement. Par la mutualisation de l’investissement et la gestion professionnelle des actifs, elles permettent à un grand nombre d’épargnants de participer au financement de logements locatifs, notamment de logements neufs ou faisant l’objet d’opérations de rénovation et de réhabilitation, sans que cet effort repose exclusivement sur l’investissement direct des ménages. Si les dispositifs prévus aux i et j de l’article 31 ont vocation à s’appliquer lorsque l’immeuble est détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, leur mise en œuvre dans le cadre d’une SCPI nécessite plusieurs adaptations afin de tenir compte des caractéristiques propres à l’investissement collectif.

Cette adaptation reprend les principes de l’amendement adopté par le Sénat le 7 juillet 2026 dans le cadre de l’examen du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement. Ce texte n’ayant pas encore achevé son parcours parlementaire, ces dispositions ne sont pas entrées en vigueur. Le présent amendement propose donc de les reprendre dans le projet de loi de finances pour 2027 afin de sécuriser l’application effective du dispositif aux SCPI. 

En premier lieu, il convient de dissocier la durée de détention des parts par l’investisseur de la durée de détention des immeubles par la SCPI. À défaut, l’application du dispositif supposerait en pratique de rattacher chaque souscription à des immeubles déterminés et d’assurer, pendant toute la durée du régime, un suivi individualisé entre les parts souscrites et les actifs financés. Une telle exigence serait difficilement compatible avec le fonctionnement d’une SCPI ouverte, dans laquelle les souscriptions des épargnants comme les acquisitions et les cessions d’immeubles interviennent de manière continue. Elle conduirait, en pratique, à privilégier des véhicules fermés constitués pour une période déterminée, selon le modèle des anciennes SCPI fiscales, plutôt que des véhicules ouverts susceptibles de mobiliser durablement l’épargne vers le logement. L’amendement prévoit donc que l’amortissement est déterminé au niveau de la SCPI, immeuble par immeuble, pour les seuls actifs remplissant les conditions du dispositif, puis réparti entre les associés à proportion de leurs droits. Il n’est ainsi pas nécessaire d’établir un lien entre les sommes versées lors de chaque souscription et les immeubles acquis par la société. Cette règle permet de faire fonctionner le dispositif dans un véhicule collectif tout en garantissant que seuls les actifs effectivement éligibles donnent lieu à amortissement. Cette approche reprend les principes retenus par l’amendement adoptépar le Sénat en juillet 2026.

En deuxième lieu, l’engagement de conservation doit être apprécié au niveau de chaque associé. Le bénéfice de la quote-part d’amortissement est ainsi subordonné à la conservation des parts pendant neuf ans à compter de leur souscription. En cas de rupture de cet engagement, la remise en cause de l’avantage fiscal est limitée au seul associé concerné et n’affecte ni la SCPI ni les autres porteurs de parts.

En troisième lieu, les règles relatives à la location à un associé ou à un proche doivent être adaptées à la gestion collective. Ces règles visent à prévenir les situations d’auto-location dans lesquelles le contribuable maîtrise à la fois l’investissement et le choix du locataire. Cette situation n’est pas transposable à une SCPI : l’associé ne détient aucun logement individualisé et n’intervient pas dans le choix des locataires, qui relève de la société de gestion dans le cadre d’une gestion professionnelle, indépendante et discrétionnaire.

Le présent amendement apporte ainsi des précisions strictement nécessaires au fonctionnement du dispositif dans le cadre collectif. Il ne modifie ni les taux d’amortissement, ni les caractéristiques des logements éligibles, ni la durée de l’engagement applicable aux investisseurs. Il vise uniquement à rendre le dispositif effectivement opérationnel pour les SCPI.

En permettant aux SCPI de mobiliser l’épargne de nombreux particuliers et de l’orienter vers des programmes de logement gérés de manière professionnelle, cette adaptation est de nature à élargir les capacités de financement du parc locatif, notamment pour les opérations de construction, de rénovation, de réhabilitation et de transformation du parc existant.

Cet amendement a été travaillé avec l’Association française des sociétés de placement immobilier.